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14 septiembre, 2018 / by WebMasterVP

Un nuevo instrumento financiero: La hipoteca inversa

El pasado 28 de marzo de 2018 se promulgó la Ley N° 30741, Ley para regular la hipoteca inversa (en adelante, la “Ley”), la cual tiene por objeto normar el uso de la hipoteca inversa como un medio que permitirá a las personas complementar sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular del crédito, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso será exigible al fallecimiento de estos últimos. Unos meses después, el 05 de setiembre se publicó su Reglamento, con el cual se desarrollaron ciertos temas que habían quedado pendientes. Ambas normas han entrado en vigencia el pasado 06 de setiembre de 2018 y ya son plenamente aplicables.

La virtud más relevante de la hipoteca inversa se basa en la posibilidad de brindar acceso al crédito a personas que, de otra manera, no tendrían como acceder a ello. La ley establece los requisitos que se deben cumplir para hacer uso de este instrumento financiero. Las entidades autorizadas para dar la hipoteca inversa son empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros de la Ley 26702, así como las empresas administradoras hipotecarias. La ley y el reglamento tienen como principales aspectos: los requisitos para acceder, los beneficiarios, los herederos y/o legatarios, la contratación de un seguro, la tasación del inmueble, causales de resolución, los pagos anticipados y la ejecución de la hipoteca por vía judicial y extrajudicial.

Si bien esta herramienta de financiamiento suena muy novedosa, es pertinente indicar que en otros países ha sido aplicada hace unos buenos años. Tal es el caso del Reino Unido, en el cual existe con el nombre de home-equity reversion desde la década de los 60’s y en En Estados Unidos desde los 80’s. Las más recientes son el caso de España, que con la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 regula la hipoteca inversa y en México, desde 2017 se incluye en el código civil la hipoteca inversa. Los países en los que se ha aplicado la hipoteca inversa han buscado generar un modelo financiero por el cual se permita a personas de una edad avanzada (por ejemplo, 65 años en adelante) que no cuenten con la posibilidad de jubilarse bajo regímenes tradicionales o que cuenten con una pensión bastante limitada, pero que sean dueños de un inmueble, convertir dicho inmueble en una renta líquida.

Luego de entrar en contexto sobre la regulación de la hipoteca inversa en Perú y alrededor del mundo, es importante comentar algunos temas. En cuanto a los herederos, se puede decir que la regulación de la hipoteca inversa es compatible con la sucesión hereditaria puesto que los herederos cuentan con la opción de cancelar la hipoteca y mantener la propiedad del inmueble. Por el lado del público objetivo al que está dirigida la hipoteca inversa, si bien las normas no establecen como requisito ser mayor de 65 años, en base a la legislación comparada podemos concluir que dicho instrumento financiero ha sido pensado para la población adulta mayor como es el caso de España, toda vez que se encuentran en una etapa de la vida en la que dependen de una pensión reducida y necesitan de más herramientas para poder mantener un estilo de vida cómodo.

Por otro lado, es pertinente comentar que la falta de formalidad en el registro de las viviendas en Perú es un factor que jugará en contra para que este instrumento se expanda. Recuérdese que en el país un importante número de bienes inmuebles no se encuentra debidamente registrado en SUNARP o legalmente saneados, lo cual dificulta el aprovechamiento masivo de este instrumento en Perú.

Asimismo, creemos que el uso de este instrumento hará necesaria una especial gestión de riesgos por parte de las entidades que lo ofrezcan ya que los precios de los inmuebles varían considerablemente en transcurso del tiempo, haciendo muy complejo para las entidades financieras determinar una adecuada tasa de interés que haga atractivo este instrumento financiero para el mercado. Así, debido a los constantes cambios en el valor de los bienes inmuebles, la tasa de interés podría necesitar ajustes en el tiempo. Sin embargo, esto debe ser analizado de la mano con el Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado para determinar su viabilidad legal.

Ahora bien, de lograr aplicarse correctamente la hipoteca inversa puede ser una herramienta de gran provecho para nuestra economía y la población adulta mayor. En el caso de la economía la dinamizaría, pues mientras más personas cuenten con mayor poder adquisitivo, el consumo se eleva y con ello se genera más trabajo lo que se traduce en crecimiento socioeconómico. Por el lado de los adultos mayores, la hipoteca inversa brindaría mayores oportunidades a un sector de la población que por años se ha visto relegado y desatendido. Por último, queda ver cómo se desarrolla este instrumento financiero en el mercado peruano y para ello es necesario que las autoridades competentes trabajen en su supervisión y promoción.

 

    Por Alejandra Huachaca, asistente legal de Vodanovic Legal.